Quanto uma construtora vai pagar a mais com a Reforma Tributária no Lucro Presumido
Guia feito para quem tem construtora no Lucro Presumido — empreitada global (presunção de 8% e 12%) e empreitada parcial (32%). Sem decorar sigla nova: a conta está desenhada, do faturamento até o valor que sai do caixa hoje, em 2027 e no sistema pleno.
Escrito por contador que já foi sócio de construtora · CRC/MG 125134 · CNPI 3859
Este guia trata de construtora no Lucro Presumido. Se a sua empresa está no Simples Nacional ou no Lucro Real, a lógica do crédito é a mesma, mas as contas de IRPJ, CSLL e apuração mudam — e cada uma merece um estudo próprio.
A resposta curta
Você não vai pagar mais imposto por causa da sigla nova. Vai pagar mais — ou menos — por causa da composição da sua obra.
Hoje o imposto da construtora incide sobre o que você fatura. Depois da Reforma, incide sobre a diferença entre o que você fatura e o que você compra com nota fiscal. É uma frase curta com uma consequência enorme: obra pesada em material tende a pagar menos, obra pesada em mão de obra tende a pagar bem mais.
Nota de compra vira desconto
Material, subempreitada e serviço comprados com nota descontam do seu imposto. É crédito, e crédito é dinheiro.
Folha não desconta nada
Salário, encargo, empreiteiro sem nota: nada disso gera crédito. Quem tem obra de mão de obra intensiva sente primeiro.
O caixa muda antes do imposto
A partir de 2028 o imposto começa a ser separado no momento em que o cliente te paga. O dinheiro que ficava 40 dias na conta some.
Dá para mudar o resultado
Formalizar compra, exigir nota de subempreiteiro e separar custo por obra muda o número final. Isso se decide agora, não em 2033.
“Quanto eu vou pagar?” é a pergunta errada. A certa é: “quanto da minha obra eu compro com nota?”
Manda o faturamento médio e o tipo de contrato da sua obra. A gente devolve a conta dos três cenários — hoje, 2027 e sistema pleno — no WhatsApp.
A conta nova cabe em um desenho
Esqueça as siglas por um minuto. O imposto sobre a sua obra vai funcionar assim: pega o que você faturou, aplica a alíquota da construção civil, e desconta o imposto que veio embutido em tudo que você comprou com nota. O que sobrar, você paga. IRPJ e CSLL do Lucro Presumido continuam por fora, iguais ao que são hoje.
Medição do mês, a nota que você emite para o contratante.
Construção civil entra com metade da alíquota cheia estimada (26,5%). Dá R$ 66.250 de imposto bruto.
O crédito é o imposto que o fornecedor destacou na nota — alíquota cheia, não a reduzida. Material e subempreitada devolvem cerca de 26,5%.
Pode ser quase zero. Pode ser 12% do faturamento. Quem decide é a composição da sua obra.
Duas construtoras faturando R$ 500 mil por mês vão pagar valores muito diferentes — e a diferença não está no tamanho, está no contrato.
Você compra o material e entrega a obra pronta
No Lucro Presumido de hoje, é o contrato que usa a presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL.
Paga menos. De R$ 56.650 por mês hoje para cerca de R$ 21.350 no sistema pleno. São R$ 424 mil por ano a menos.
Você entra só com a equipe, o material é do contratante
É o contrato de mão de obra. No Presumido de hoje, presunção de 32% para IRPJ e CSLL.
Paga mais. De R$ 95.650 por mês hoje para cerca de R$ 113.350 no sistema pleno. São R$ 212 mil por ano a mais.
Alíquota da sua obra. A LC 214/2025 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS das operações com bens imóveis, inclusive o serviço de construção civil. Sobre a alíquota de referência estimada de 26,5%, isso dá 13,25% no sistema pleno. Em 2027, quando só a CBS entra, a referência estimada é de 9,3% e a metade aplicável à obra é de 4,65%.
Alíquota do seu crédito. Aqui está o ponto que mais confunde: o crédito não é calculado pela alíquota reduzida da sua obra. Ele é o imposto que o fornecedor destacou na nota dele. Saco de cimento, vergalhão, locação de equipamento e subempreitada são operações de alíquota cheia — cerca de 26,5% no sistema pleno e 9,3% em 2027. Por isso a compra com nota desconta muito mais do que parece.
Alíquota reduzida na saída, crédito cheio na entrada. É essa assimetria que faz a obra com material pagar pouco — e a obra só de mão de obra pagar muito.
Uma consequência prática: obra muito pesada em material pode gerar saldo credor, ou seja, mais crédito do que débito no mês. O crédito não se perde, acumula e compensa nos meses seguintes — mas vira dinheiro parado, e é mais um motivo para acompanhar a apuração mês a mês.
Premissas comuns aos dois cenários: faturamento de R$ 500 mil por mês, Lucro Presumido, ISS de 5% no modelo atual (teto da construção civil na maioria dos municípios), IRPJ e CSLL fora da Reforma e idênticos nos três cenários. A alíquota de referência ainda não foi fixada em lei.
| Tributo | Hoje (2026) | 2027 · só CBS | Sistema pleno |
|---|---|---|---|
| PIS e Cofins3,65% sobre a receita | R$ 18.250 | extinto | extinto |
| ISS5% sobre a receita | R$ 25.000 | R$ 25.000 | extinto |
| CBS e IBS · débito4,65% em 2027 · 13,25% no pleno | — | R$ 23.250 | R$ 66.250 |
| Crédito das compras9,3% e 26,5% sobre R$ 220 mil | — | − R$ 20.460 | − R$ 58.300 |
| CBS e IBS a pagardébito menos crédito | — | R$ 2.790 | R$ 7.950 |
| IRPJ + adicionalpresunção de 8% | R$ 8.000 | R$ 8.000 | R$ 8.000 |
| CSLLpresunção de 12% | R$ 5.400 | R$ 5.400 | R$ 5.400 |
| Total por mês | R$ 56.650 | R$ 41.190 | R$ 21.350 |
| Sobre o faturamento | 11,33% | 8,24% | 4,27% |
| Tributo | Hoje (2026) | 2027 · só CBS | Sistema pleno |
|---|---|---|---|
| PIS e Cofins3,65% sobre a receita | R$ 18.250 | extinto | extinto |
| ISS5% sobre a receita | R$ 25.000 | R$ 25.000 | extinto |
| CBS e IBS · débito4,65% em 2027 · 13,25% no pleno | — | R$ 23.250 | R$ 66.250 |
| Crédito das compras9,3% e 26,5% sobre R$ 20 mil | — | − R$ 1.860 | − R$ 5.300 |
| CBS e IBS a pagarquase nada para descontar | — | R$ 21.390 | R$ 60.950 |
| IRPJ + adicionalpresunção de 32% | R$ 38.000 | R$ 38.000 | R$ 38.000 |
| CSLLpresunção de 32% | R$ 14.400 | R$ 14.400 | R$ 14.400 |
| Total por mês | R$ 95.650 | R$ 98.790 | R$ 113.350 |
| Sobre o faturamento | 19,13% | 19,76% | 22,67% |
Se a sua construtora vive de empreitada parcial, a Reforma não é um assunto de contador. É um assunto de precificação de contrato. O preço que você fecha hoje para uma obra de dois anos já está atravessando essa mudança. Matheus Greggio · sócio da Greggio Contabilidade · CRC/MG 125134 · CNPI 3859
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Mexa nos controles e veja o que acontece com o imposto da sua construtora
Três variáveis decidem quase tudo: quanto você fatura, quanto da obra você compra com nota e qual é o tipo do seu contrato. Ajuste abaixo e acompanhe o resultado mudar.
Estimativa didática para construtora no Lucro Presumido. Débito da obra com redução de 50% (4,65% em 2027 e 13,25% no pleno) e crédito das compras pela alíquota cheia do fornecedor (9,3% e 26,5%). Serve para dimensionar a ordem de grandeza, não para substituir a sua apuração.
por ano de diferença entre o que você paga hoje e o que vai pagar no sistema pleno.
O simulador não conhece a sua carteira de contratos, o seu regime, as retenções que você sofre nem os créditos que a sua obra realmente consegue tomar. O número final é sempre mais preciso quando alguém olha a sua apuração.
Quero a conta realO imposto vai ser separado no momento em que o cliente te paga
Hoje você recebe a medição inteira, o dinheiro entra na conta e o imposto só sai no mês seguinte. Nesse intervalo, aquele dinheiro paga fornecedor, folha e concreto. Com o split payment, previsto para começar em 2028, essa folga desaparece: o valor do imposto é separado na liquidação do pagamento e nunca chega a passear no seu caixa.
de imposto é o capital de giro que some do seu caixa quando o split entra. Ele não volta: é uma perda de folga permanente.
é o ano previsto para o split payment começar a valer. Quem chega lá sem controle financeiro descobre o problema no extrato.
de 2028 dá para se preparar: renegociar prazo com fornecedor, ajustar preço de contrato e montar reserva. Depois, é reação.
A maioria das construtoras não quebra por imposto alto. Quebra por descasamento de caixa. O split payment ataca exatamente esse ponto.
Existe um efeito colateral pouco comentado: quem paga muito imposto sobre a receita e tem pouco crédito passa a ter o dinheiro retido na origem, enquanto o crédito das compras só é aproveitado depois, na apuração. O intervalo entre uma coisa e outra é caixa parado. Para uma construtora com obras longas e medições irregulares, isso não é detalhe contábil — é a diferença entre pagar a folha no dia 5 ou pedir antecipação no banco.
Conclusão prática: a partir de 2027 não dá mais para tocar a empresa com o financeiro no caderno, na planilha do primo ou no extrato bancário aberto no celular. Você vai precisar enxergar entrada, saída, saldo projetado e imposto retido por obra — todo mês, sem atraso. Gestão financeira deixa de ser luxo e vira condição de sobrevivência.
A partir de 2027, cada nota de compra que você deixa de pedir é imposto que você paga do próprio bolso
Muita construtora ainda compra areia, brita, madeira e locação de equipamento sem nota porque “sai mais barato”. Esse desconto de 5% ou 8% na compra passa a custar o crédito que o fornecedor teria destacado na nota — algo perto de 26,5% no sistema pleno. A conta inverteu de lado. E vale integralmente para quem está no Lucro Presumido: mesmo com IRPJ e CSLL pela presunção, a apuração de IBS e CBS é por crédito e débito do mesmo jeito.
Comprar material com nota, sempre
O fornecedor sem nota que dá 8% de desconto passa a ser o fornecedor mais caro da sua obra. Vale renegociar preço com quem emite documento fiscal — e trocar quem não emite.
devolve 26,5% da compraFormalizar o subempreiteiro
Equipe terceirizada com CNPJ e nota de serviço gera crédito. A mesma equipe contratada por fora não gera nada — e ainda traz risco trabalhista e previdenciário para a sua obra.
transforma custo em descontoRever o desenho dos contratos
Se dá para migrar de empreitada parcial para empreitada global, incluindo o material no seu escopo, a conta muda de patamar. Isso se negocia com o contratante, obra por obra.
a maior alavanca das trêsSeparar custo por obra, de verdade
Sem custo apropriado por empreendimento você não sabe qual obra gera crédito e qual obra queima margem. No sistema novo, não enxergar é sinônimo de pagar mais.
base de toda decisãoMedir o custo real da equipe
Folha não gera crédito. Então cada real que sai em salário e encargo é um real cheio de custo. Saber o custo real por colaborador deixa de ser gestão de RH e vira decisão tributária.
o custo que não tem descontoReprecificar contrato longo agora
Obra assinada hoje com entrega em 2028 vai atravessar a mudança. Se o preço não previu isso, a margem some no meio do caminho — e não tem como renegociar depois.
urgente para obra de 2 anosInformalidade sempre foi risco. A partir de 2027 ela vira preço: quanto menos documento entra na sua obra, mais imposto sai do seu caixa.
Minha construtora está no Simples Nacional
A lógica do crédito é a mesma, mas o desenho muda: existe a possibilidade de continuar no Simples para IRPJ e CSLL e apurar IBS e CBS pelo regime regular, fora do DAS — e essa escolha tem janela e prazo próprios. Para obra que vende para outra empresa, isso muda até a competitividade do seu preço, porque define quanto crédito o seu cliente consegue tomar.
- Decisão com prazo definido, não dá para deixar correr
- Impacta o crédito que o seu contratante recebe
- Merece simulação própria, com os seus números
Minha construtora está no Lucro Real
No Lucro Real a parte de IBS e CBS funciona igual ao que está desenhado aqui — débito reduzido na obra, crédito cheio nas compras. O que muda é o outro lado: IRPJ e CSLL passam a incidir sobre o lucro efetivo, e isso reordena completamente a comparação entre regimes depois da Reforma.
- Mesma mecânica de crédito e débito
- IRPJ e CSLL sobre lucro real, não sobre presunção
- A escolha de regime precisa ser refeita a partir de 2027
Construtora no Simples ou no Lucro Real? A gente faz a mesma conta aberta deste guia com as regras do seu regime — e diz se vale a pena mudar.
Falar sobre o meu regimeA linha do tempo
O que acontece em cada ano, sem enrolação
A mudança não chega de uma vez. Ela chega em degraus — e cada degrau exige uma decisão diferente de quem toca a obra.
O ano em que a conta ainda pode ser mudada
Tudo que dá para fazer barato acontece agora: revisar contratos em negociação, trocar fornecedor sem nota, formalizar subempreiteiro, organizar o financeiro e simular o impacto real. Quem está no Simples Nacional também tem uma janela específica de decisão neste ano para escolher como vai apurar IBS e CBS a partir de 2027 — e essa escolha tem prazo.
PIS e Cofins saem, a CBS entra
É o ano mais confortável da transição para quase toda construtora: some uma carga de 3,65% sobre a receita e entra a CBS a 4,65% para a obra — metade da alíquota de referência —, já com direito a crédito de 9,3% sobre as compras com nota. O ISS continua existindo. Na prática, a maioria paga menos em 2027 do que paga hoje — e é exatamente por isso que muita empresa se acomoda e não se prepara para 2029.
O caixa muda antes do imposto
Ano previsto para o início do split payment: o imposto passa a ser separado no momento da liquidação do pagamento. Você não perde dinheiro em alíquota, mas perde a folga de giro que sempre existiu entre receber e recolher. Quem não tiver projeção de caixa vai sentir como se tivesse ficado mais pobre de um mês para o outro.
O IBS começa a subir e o ISS a cair
Aqui a conta começa a virar de verdade para quem vive de mão de obra. O ISS vai sendo reduzido gradualmente e o IBS vai ocupando o lugar dele — só que o IBS trabalha com crédito, e quem não tem compra com nota não tem o que descontar. É o momento em que a diferença entre as duas construtoras do desenho lá em cima fica visível no extrato.
Quatro anos de convivência entre dois sistemas
Período em que ICMS e ISS convivem com o IBS em proporções que mudam a cada ano. Do ponto de vista do dono, significa uma coisa: apuração mais complexa, mais chance de erro e mais necessidade de um contador que acompanhe obra por obra, e não só feche a guia do mês.
Sistema pleno: só IBS e CBS
ISS, ICMS, PIS e Cofins deixam de existir. Sobram IBS e CBS, com crédito amplo sobre tudo que foi comprado com nota. É o cenário das tabelas de conta aberta deste guia — e o destino para o qual todo contrato longo assinado hoje está caminhando.
O que não muda em nenhum ano
IRPJ e CSLL continuam fora da Reforma. Quem está no Lucro Presumido segue com presunção de 8% e 12% na empreitada global e 32% na empreitada parcial. Ou seja: mesmo depois de toda a transição, a escolha do regime e o desenho do contrato continuam pesando tanto quanto a alíquota nova.
Contabilidade para construtora feita por quem já viveu uma obra por dentro
A Reforma transforma o contador em uma peça de gestão. Não adianta receber o balancete três meses depois se a decisão sobre comprar com nota, formalizar equipe ou reprecificar contrato precisa ser tomada nesta semana.
A gente já esteve do seu lado do balcão
Antes da Greggio virar uma contabilidade de nicho, um dos sócios foi sócio de construtora. Fechou medição, brigou por prazo de fornecedor e viu margem de obra evaporar entre o orçamento e a entrega. Descobriu, do jeito difícil, que contador que não entende de obra faz conta bonita e decisão errada.
Por isso a conversa aqui começa pela sua obra, não pelo seu balancete. Quando falamos de crédito sobre material, de custo por empreendimento ou de nota de subempreiteiro, estamos falando de coisas que já apertaram o nosso caixa também.
Greggio Contabilidade · Belo Horizonte · desde 2015 · CRC/MG 125134 · CNPI 3859
Imposto é consequência. Gestão é o que decide o resultado da obra.
Nenhuma construtora quebra por causa de uma alíquota. Ela quebra por não saber o custo real da obra, por descobrir a margem só na entrega e por descobrir o buraco no caixa no dia em que a folha vence. A Reforma só tornou isso mais caro.
É por isso que a Greggio não vende guia fechada no prazo. Vende número que chega a tempo de mudar decisão — e sócios que respondem por ele com nome e registro.
Três coisas que a maioria não entrega
Tecnologia própria e um analista que senta do seu lado
Não é software de prateleira nem promessa de dashboard. São sistemas que a Greggio desenvolve desde 2022 porque a informação que a construtora precisa não existia pronta em lugar nenhum.
Gestor Real de Funcionários
Sistema próprio · desde 2024
Folha não gera crédito nenhum na Reforma. Ou seja: cada real de equipe é custo cheio. O Gestor Real mostra o custo verdadeiro de cada colaborador — salário, encargo, provisão de férias, décimo terceiro e FGTS — por frente de trabalho, com alerta antes de o passivo virar problema de caixa.
Flow Finance
Sistema próprio · desde 2025
É a resposta direta ao split payment. Entradas, saídas, saldo projetado, tendência e ranking de fornecedores por obra, com o extrato bancário conciliado por inteligência artificial e lançamento pelo WhatsApp, direto do canteiro. Quando o imposto sair na hora do recebimento, você já vai saber o efeito antes de ele acontecer.
Analista Responsável
Gente, não protocolo
Um analista responsável pela sua empresa, parceiro no dia a dia: conhece o histórico, as obras e o momento do seu negócio. Sem setor fiscal, setor pessoal e fila de chamado — a dúvida vai direto para quem decide, no seu WhatsApp.
O caixa da obra, vivo
Saldo, tendência e fornecedores que concentram custo — o painel que responde “tenho dinheiro para a folha do mês que vem?”.
O custo real da equipe
Salário, encargo e provisão somados por colaborador. O número que a Reforma transformou em decisão tributária.
Faturamento e saúde fiscal
Guias do mês, CNDs monitoradas antes de vencer e apuração acompanhada antes do fechamento.
Quem confia na Greggio
Construtoras e incorporadoras que já operam assim
Verticale Engenharia
Empreendimentos residenciais próprios, com apuração separada por empreendimento — exatamente o controle que a Reforma passa a exigir de todo mundo.
AGL Engenharia
Operação de empreitada com retenções e notas impecáveis. Perfil que sente o crédito e o split payment em primeira mão.
Engearte Engenharia
Contratos continuados com custo controlado por contrato e margem que sai da contabilidade, não do achismo.
Se a resposta for não, esse é o sinal. Trocar de contabilidade é mais simples do que parece — a gente cuida da transição inteira e devolve o seu número na primeira semana.
Perguntas frequentes
O que dono de construtora no Lucro Presumido mais pergunta
Depende de um número só: quanto da sua receita você compra com nota fiscal. Na empreitada global, com material no seu escopo, cada compra devolve crédito e a tendência é pagar bem menos — na simulação deste guia, de 11,33% para 4,27% do faturamento. Na empreitada parcial, quase só mão de obra, quase não há crédito e a conta sobe de 19,13% para 22,67%, cerca de R$ 212 mil a mais por ano num faturamento de R$ 500 mil por mês. Folha de pagamento não gera crédito, e é aí que a conta pesa.
Provavelmente não. Em 2027 só a CBS entra, a 4,65% para a obra, PIS e Cofins somem e o ISS de 5% continua. A maioria das construtoras paga igual ou menos nesse ano. O risco é justamente esse: a empresa se acomoda em 2027 e é surpreendida quando o IBS começa a substituir o ISS, a partir de 2029. As decisões que protegem a margem naquele momento precisam ser tomadas agora.
É a separação automática do imposto no momento em que o pagamento é liquidado: o valor do tributo vai direto para o fisco e você recebe o líquido. A previsão é que comece em 2028. Não muda a alíquota, mas muda o caixa: acaba a folga de cerca de 45 dias entre receber a medição e recolher o imposto. Para quem tem obra longa e medição irregular, isso equivale a perder um mês de capital de giro de forma permanente.
Muda muito, e este guia inteiro é sobre isso. IRPJ e CSLL continuam no Presumido, com presunção de 8% e 12% na empreitada global e 32% na empreitada parcial. Mas PIS, Cofins e ISS saem de cena e entram IBS e CBS, apurados por crédito e débito. Ou seja: mesmo no Presumido, o controle das notas de compra passa a definir quanto você paga. Não existe mais “é presumido, não precisa controlar custo”.
A conta inverteu. O crédito que você toma é o imposto destacado pelo fornecedor, na alíquota cheia dele — cerca de 26,5% no sistema pleno. Um desconto de 8% para comprar sem nota passa a custar mais de três vezes isso em crédito perdido. Fora o risco fiscal e trabalhista de sempre. A partir de 2027, o fornecedor que não emite documento é o fornecedor mais caro da sua obra — vale renegociar preço com quem emite e trocar quem não emite.
Sim, e é urgente. O preço fechado hoje vai ser executado dentro de uma carga tributária diferente da que existia quando você fez o orçamento. Se o contrato não tem cláusula de reequilíbrio e a obra é de mão de obra intensiva, a margem some no meio do caminho. O momento de tratar isso é na negociação, não na entrega.
A LC 214/2025 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS das operações com bens imóveis, inclusive o serviço de construção civil. Sobre a alíquota de referência estimada de 26,5%, isso dá 13,25% no sistema pleno; em 2027, com só a CBS valendo e referência estimada de 9,3%, dá 4,65%. Atenção ao outro lado: o crédito das suas compras não é calculado por essa alíquota reduzida, e sim pela alíquota cheia que o fornecedor destacou na nota. É essa assimetria que decide se a sua obra paga pouco ou muito. A alíquota de referência ainda não foi fixada em lei.
A mecânica de IBS e CBS — débito reduzido na obra e crédito cheio nas compras — é a mesma nos três regimes. O que muda é o entorno: no Simples existe a decisão de apurar IBS e CBS dentro ou fora do DAS, com janela e prazo próprios; no Lucro Real, IRPJ e CSLL incidem sobre o lucro efetivo e a comparação entre regimes precisa ser refeita. Os números deste guia são de construtora no Lucro Presumido. Se o seu caso é outro, a gente monta a mesma conta aberta com as regras do seu regime.
O risco maior é atravessar a transição com quem não faz a conta da sua obra. A migração é um processo padrão — a gente pede as informações, levanta o histórico, alinha com o escritório anterior e assume as obrigações sem interrupção. Na prática, o trabalho fica com a gente e o que você sente é começar a receber número que antes não recebia.
A proposta é montada depois de entender o porte, o número de obras e a complexidade da sua operação — não existe tabela fixa para construtora. O que quase sempre acontece é que o valor do serviço é uma fração do que a decisão certa preserva em imposto e em margem. Na primeira conversa já damos a ordem de grandeza, sem compromisso.
Você não precisa entender a Reforma. Precisa saber quanto ela custa na sua obra.
Manda o faturamento médio, o tipo de contrato e uma ideia de quanto da obra você compra com nota. A gente devolve a conta dos três cenários, aponta as alavancas que valem para o seu caso e diz o que dá para fazer ainda em 2026. Sem promessa mágica: com conta aberta.
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