CBS de 11,3% na construtora: com o desconto de 50% da obra, quanto você paga em 2027
A conta que todo sócio de construtora precisa fazer antes de fechar o orçamento de janeiro. Com números, sem juridiquês.
O que muda no seu bolso em janeiro
Boa parte dos orçamentos de obra que você fechar até dezembro vai ser medida e faturada em 2027, já no imposto novo. Para muita construtora, esse imposto vai ficar menor que o de hoje. Para outra, maior. Quem decide de que lado você cai é uma conta simples.
Hoje o imposto olha só para o que você vende. Em janeiro ele passa a olhar para o que você vende e para o que você compra. Pense numa construtora que fatura R$ 1 milhão por mês no Lucro Presumido:
- PIS e COFINS: 3,65% do faturamento
- R$ 36.500 por mês
- Comprar cimento, aço ou empreiteiro não muda nada
- PIS e COFINS acabam, entra a CBS
- 11,3% com desconto de metade: 5,65%
- R$ 56.500 antes de qualquer desconto
- A nota de compra vira desconto
- Material e serviço de empresa: 11,3% do valor
- Sem nota, sem desconto
- Os 11,3% são proposta do TCU
- Senado decide até 15/12
- Se mudar, muda o valor, não o jeito da conta
Em 2027, quem decide o imposto da construtora é quanto da obra ela compra com nota.
O que já está definido e o que ainda pode mexer
Você pode contar
- A CBS começa em 1º de janeiro de 2027.
- A obra paga metade do percentual de referência.
- A nota de compra vira desconto no imposto.
- Obra medida e faturada a partir de janeiro entra na regra nova.
Ainda pode mexer
- Os 11,3% são proposta do TCU de 28/10/2026.
- O Senado tem até 15/12/2026 para confirmar ou mudar.
- Se mudar, o valor da conta muda. A lógica continua a mesma.
Quanto pesa no caixa: quatro construtoras, o mesmo R$ 1 milhão
A pergunta que decide: de tudo que a obra gasta, quanto a construtora compra com nota? Material, aluguel de equipamento, frete, serviço de empresa. Cada real comprado com nota de empresa regular vira R$ 0,113 de desconto.
linha preta: os R$ 36.500 de PIS e COFINS de hoje. Barras: CBS a pagar em 2027 (5,65% de R$ 1 milhão menos 11,3% das compras com nota).
Se a construtora de R$ 1 milhão compra R$ 177 mil por mês com nota, uns 18% do que fatura, ela paga a mesma coisa de hoje. Acima disso, paga menos. Abaixo, paga mais. Guarde esse número.
Faça a conta da sua construtora
Coloque um mês típico. A conta compara o PIS e a COFINS de hoje com a CBS de 2027 e mostra onde você cai.
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Revisar essa conta com a GreggioConta simplificada para construtora no Lucro Presumido com cliente empresa: sem repasse da CBS no preço, faturamento como base dos dois impostos, sem ISS, IRPJ e CSLL. Folha, autônomo, pessoa física e compra sem nota não geram desconto. O crédito de empreiteiro a 5,65% é uma estimativa pela lógica do imposto.
Essa conta muda o preço do seu orçamento de janeiro
Quem embute os 3,65% de hoje num orçamento de 2027 pode perder a obra para quem fez a conta certa, ou pagar a diferença com a própria margem. A Greggio faz essa simulação com os seus números e com quem já foi sócio de construtora.
Matheus Greggio, contador e ex-sócio de construtoraO que travar até 31 de dezembro
Comece pelos cinco baldes. Pegue um mês de despesa da obra e separe:
- Material, equipamento, frete e serviço de empresa regular com nota
- Empreiteiro de obra com nota
- Nota de empresa do Simples Nacional
- Sem nota, autônomo, pessoa física
- Salário e encargos da sua equipe
O preço que você fecha agora para obra de 2027 já nasce com a CBS. Se você compra bastante com nota e ainda embute os 3,65% de hoje, o concorrente que fez a conta certa vai cobrar menos. Se compra pouco, a diferença sai da sua margem.
O fornecedor do Simples muitas vezes cobra menos na nota, mas o desconto que você leva é só a parte da CBS que ele paga na guia dele. Pergunte como vai ficar em janeiro: muita empresa do Simples pode passar a CBS para o regime normal, e aí o desconto fica cheio.
Contrato fechado em 2026 com obra rodando em 2027 vai pagar o imposto novo sobre um preço antigo.
Trocar equipe própria por empreiteiro com nota gera desconto, mas pode sair mais caro no preço, na retenção e no risco trabalhista. Compare o custo total antes.
O que a Greggio Contabilidade faz pela sua construtora
Contabilidade especializada em construção civil, feita por quem já foi sócio de construtora, com sistemas próprios que mostram o custo real da obra. Tudo incluído, sem custo à parte.
Apresentação de resultadoVocê recebe o fechamento com faturamento, imposto, alíquota efetiva e evolução, num resumo que lê no celular.
Gestor RealSalário, encargos e provisões de cada funcionário, o balde que não gera desconto.
Flow FinanceCompras e fornecedores organizados: é aqui que se vê quanto vira desconto de CBS.
Flow FinanceEntradas, saídas e saldo do período, para planejar o caixa antes da virada de 2027.
- Regime tributário simulado por tipo de contrato
- CNO, INSS de obra e ISS por município
- Certidões monitoradas antes de vencer, para licitação
- Simulação da Reforma Tributária com os seus números
Construtoras que confiam na Greggio
Perguntas frequentes
Qual será a CBS da construção civil em 2027?
O TCU propôs, em 28/10/2026, 11,3% como alíquota de referência da CBS para 2027. A construção civil tem redução de 50%, então o serviço de obra fica em 5,65%. O número final depende de resolução do Senado, prevista até 15/12/2026.
A construtora vai pagar mais ou menos imposto em 2027?
Depende de quanto ela compra com nota. Na conta simplificada de uma construtora do Lucro Presumido, quem compra com nota mais de uns 17,7% do faturamento paga menos CBS do que paga hoje de PIS e COFINS. Abaixo disso, paga mais.
O que gera desconto na CBS da obra?
Compras de material, aluguel de equipamento, frete e serviços de empresas regulares com nota geram desconto. Empreiteiro de obra com nota gera desconto menor. Folha própria, autônomo, pessoa física e compra sem nota não geram desconto.
O orçamento que eu fechar em 2026 já paga a CBS?
Se a obra for medida e faturada a partir de 1º de janeiro de 2027, sim. Por isso o preço fechado agora para obras de 2027 precisa considerar a CBS, e contratos antigos merecem uma leitura da cláusula de reajuste.
E se a minha construtora estiver no Simples Nacional?
A lógica do Simples é diferente, porque IBS e CBS podem seguir dentro do DAS ou ser apurados por fora, conforme a opção feita. Vale simular os dois cenários com os números da sua empresa.
Contador (CRC/MG 125134), analista certificado CNPI (3859) e sócio da Greggio Contabilidade em Belo Horizonte. Antes da Greggio, foi sócio de uma construtora e cuidava do fiscal, da folha e do financeiro.
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