Construtora no Simples, Lucro Presumido ou Lucro Real: qual regime paga menos imposto?

Não existe um regime melhor para toda construtora. A escolha entre Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real depende do faturamento dos últimos 12 meses, da margem real, do tipo de contrato, da folha, do uso de materiais e da estrutura da empresa. O melhor regime é o que deixa mais caixa e margem na sua operação — e isso só se descobre simulando os números reais.

Em muitos casos, a construtora prestadora de serviço pode avaliar o Simples, desde que respeite limites e vedações legais. Porém, várias atividades de construção civil entram no Anexo IV, em que o INSS patronal é recolhido por fora do DAS, exigindo atenção a folha, retenções e créditos.

Em regra, não. A incorporação imobiliária e o loteamento não se enquadram na lógica comum do Simples Nacional. A análise da incorporadora normalmente passa por Lucro Presumido, Lucro Real, RET, patrimônio de afetação e SCP — com controle de resultado por empreendimento.

Depende da atividade efetivamente prestada. Boa parte da execução de obra fica no Anexo IV. Alguns serviços específicos (como certas atividades de pintura, instalação e manutenção) podem cair no Anexo III, mas isso exige analisar CNAE, serviço prestado, código de serviço municipal, contrato e nota fiscal. Mesmo CNAE pode ter tratamentos diferentes conforme a operação real.

O Anexo IV é a tabela do Simples Nacional em que se enquadra grande parte das atividades de construção civil. Sua particularidade é que o INSS patronal (CPP) não está incluído no DAS — ele é recolhido por fora, sobre a folha. Por isso a alíquota do DAS, isoladamente, não diz se o Simples compensa.

Com a Reforma Tributária, as construtoras que estão ou pretendem estar no Simples para 2027 passam a ter, além da opção pelo Simples, a escolha de manter o IBS e a CBS dentro da guia única ou apurá-los pelo regime regular, por fora do Simples. Essa decisão impacta preço, crédito do cliente e competitividade — e precisa ser simulada.

Dentro do Simples, o IBS e a CBS são recolhidos junto com os demais tributos na guia única (DAS). Fora do Simples (regime regular), são apurados separadamente, com uma lógica de créditos que pode ser importante quando o cliente da construtora precisa se creditar do imposto. O regime regular pode melhorar a competitividade em certos contratos, mas costuma exigir controles mais complexos.

O Fator R é a relação entre a folha de pagamento (incluindo pró-labore e encargos) e a receita bruta dos últimos 12 meses. Para serviços técnicos como engenharia, quando a folha representa percentual relevante da receita, a atividade pode ser tributada de forma mais favorável (Anexo III em vez do Anexo V). A decisão depende do histórico de folha e faturamento — não do CNAE isolado.

Tende a valer quando a construtora tem margem real acima da margem presumida e opera em empreitada global, com fornecimento de materiais incorporados à obra (base de 8% de IRPJ). Contrato, nota fiscal, ISS do município e custo de folha precisam estar alinhados para que a economia se confirme.

Na empreitada global/total, a construtora fornece a mão de obra e todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra (preço fechado). Na parcial, há apenas mão de obra ou emprego parcial de materiais. Essa diferença muda a base de presunção no Lucro Presumido — a base do IRPJ pode ser 8% (global) ou 32% (parcial). O que define é a operação real e a documentação, não o nome do contrato.

Em regra, na empreitada global com fornecimento de todos os materiais a base do IRPJ pode ser 8% e a da CSLL 12%. Na empreitada parcial (só mão de obra ou material parcial), a base pode ser 32% tanto para IRPJ quanto para CSLL. O enquadramento correto depende do contrato, da nota fiscal e da efetiva incorporação dos materiais à obra, e deve ser validado no caso concreto.

Pode, principalmente quando a construtora tem faturamento alto com margem apertada, muitos custos (material, subempreiteiros, folha, equipamentos) e créditos relevantes. Nesses casos, o Presumido tributaria uma margem que a empresa não tem. Em troca, o Lucro Real exige contabilidade, DRE por obra e financeiro muito bem estruturados.

No Lucro Real, em geral o PIS e a COFINS passam a ser não cumulativos, com alíquotas superiores às do regime cumulativo, mas com possibilidade de créditos sobre determinados insumos e custos. São créditos sujeitos a regras, documentação e validação técnica — não um “crédito presumido” genérico. Avaliar quais custos geram crédito é parte central da análise.

Depende da operação. A responsabilidade pela abertura e regularização do CNO (Cadastro Nacional de Obras) pode recair sobre o proprietário, o dono da obra, o incorporador, a construtora em empreitada total ou o consórcio, conforme o caso. O ideal é definir essa responsabilidade no contrato, antes do início da obra, porque erro no CNO afeta certidões, regularização e segurança da operação.

Na construção civil, o ISS frequentemente é devido no município onde o serviço é executado, e não na sede da empresa. Alíquotas, códigos de serviço e regras de retenção variam entre BH, Contagem, Betim, Nova Lima e demais cidades. Uma construtora que atua em vários municípios precisa controlar isso separadamente para não recolher errado.

A CPRB (Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta) é uma forma de desoneração em que a contribuição previdenciária patronal incide sobre a receita, em vez da folha. Sua aplicação depende da legislação vigente, do CNAE, da atividade e das regras de transição e reoneração. Por isso é uma análise técnica: pode ser vantajosa ou não, conforme o peso da folha na receita.

O split payment separa parte do imposto automaticamente no momento do pagamento. Para construtoras que recebem por medição, isso reduz o intervalo entre receber o valor e recolher o tributo — intervalo que muitas usavam como capital de giro. Na prática, exige reforço de previsão de caixa, DRE e planejamento financeiro para não apertar a operação.

Porque o Lucro Presumido tributa uma presunção de lucro. Se a margem real da obra é menor do que a presumida, a empresa paga imposto sobre um lucro que não teve — e o Real pode ficar mais barato. Sem DRE e centro de custo por obra, não dá para saber a margem efetiva, e a escolha do regime vira aposta.

A Greggio é especializada em construção civil e atende construtoras e incorporadoras em Belo Horizonte e região metropolitana. Faz o diagnóstico da operação, simula Simples, Presumido e Real com os números reais, analisa CNO, INSS, ISS por município, folha e margem, projeta o impacto da Reforma Tributária e acompanha a empresa com sistemas próprios de folha, financeiro e documentos.

Sim. A Greggio atende incorporadoras que operam com SCP (inclusive como sócia ostensiva), RET e patrimônio de afetação, com controle de resultado por empreendimento, recebíveis, custo de terreno, permuta, distratos e estoque de unidades — base para escolher entre Lucro Presumido e Lucro Real com segurança.