Reforma Tributária para construtoras em 2027: o que muda no imposto da sua obra — e o que você decide em setembro de 2026

Depende de um único número: quanto da sua receita vira compra com nota fiscal. Com o serviço de construção civil tendo alíquota reduzida em 50% e o material gerando crédito na alíquota cheia, obras pesadas em material tendem a pagar bastante menos. Obras de mão de obra intensiva tendem a pagar mais no sistema pleno, porque folha de pagamento não gera crédito. Em 2027, quando só a CBS entra em vigor, quase toda construtora ganha. É em 2033 que a diferença aperta.

É a possibilidade de a empresa continuar no Simples Nacional para IRPJ, CSLL e demais tributos, mas apurar IBS e CBS pelo regime regular, fora do DAS. A janela para 2027 vai de 1º a 30 de setembro de 2026, conforme a Resolução CGSN 186/2026 — e vale mesmo para quem já optou pelo Simples em janeiro. Quem não fizer nada permanece com IBS e CBS dentro do DAS. A opção pode ser cancelada até o último dia de novembro de 2026 e é revisável em janelas semestrais: setembro para o primeiro semestre do ano seguinte, março para o segundo.

Sim. As operações do regime específico de bens imóveis — inclusive o serviço de construção civil — têm as alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 50%, e a locação, cessão onerosa e arrendamento em 70%. A regulamentação definiu serviço de construção civil como a execução, por administração, empreitada ou subempreitada, de obras de construção civil, hidráulica ou elétrica, além de demolição, reparação, conservação e reforma, incluindo a instalação e montagem de bens que se incorporem ao imóvel. A separação entre fornecer material e prestar o serviço integrado passou a ter peso tributário — o que exige revisar a modelagem dos contratos.

Não acaba, mas vira regime de transição. Incorporações submetidas ao patrimônio de afetação com opção pelo RET efetivada até 31/12/2028 seguem até a conclusão do empreendimento, recolhendo 2,08% de IBS/CBS mais 1,92% de IRPJ/CSLL sobre a receita mensal recebida (0,53% e 0,47% no interesse social). O preço é alto em outra moeda: nada de crédito, nada de redutor de ajuste ou redutor social e nenhum crédito para o comprador pessoa jurídica. Incorporações iniciadas a partir de 2029 vão direto para o regime regular.

São as duas deduções da base de cálculo do regime imobiliário. O redutor de ajuste é um valor vinculado a cada imóvel — terreno, ITBI, laudêmio, contrapartidas urbanísticas e ambientais, incluindo a outorga onerosa — e serve para que o imposto incida só sobre a valorização, não sobre o investimento original. Para imóveis em construção em 31/12/2026, corresponde ao terreno corrigido pelo IPCA somado aos custos aplicados até essa data. O redutor social é um desconto fixo de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, corrigido pelo IPCA, aplicado depois do redutor de ajuste e uma única vez por imóvel. Só quem está no regime regular usa os dois.

Ainda não. A alíquota de referência é calculada pelo TCU e fixada por resolução do Senado — o cronograma prevê o envio ao Senado até setembro de 2026, com fixação até 31 de outubro, prazo que a própria lei prorrogou em 45 dias neste primeiro ano, indo até meados de dezembro de 2026. As estimativas em circulação giram entre 8,8%, número de referência do Ministério da Fazenda, e 9,43%, projeção de consultorias especializadas. O detalhe cruel do calendário: a decisão de setembro vem antes do número oficial. Por isso ela se faz com simulação de cenários, não com certeza.

Precisa, e são três coisas com data. Primeiro: chegar em setembro com a simulação dos dois cenários, se estiver no Simples. Segundo: fotografar terreno, ITBI, outorga e custos das obras em andamento até 31/12/2026, porque é essa a base do redutor de ajuste pelo resto da vida do empreendimento. Terceiro: usar 2026, o ano da alíquota simbólica, para testar emissão, cadastro de fornecedores e apuração por obra — errar agora é de graça, errar em 2027 não é.