Construtora no Simples Nacional: a decisão de setembro que define o seu imposto em 2027
De 1º a 30 de setembro de 2026, toda construtora do Simples precisa escolher como vai pagar IBS e CBS no ano que vem. Quem não decidir, decidiu ficar como está — pelo ano inteiro. E existe um prazo antes desse que quase ninguém está falando.
Base: LC 214/2025 · Resolução CGSN nº 186/2026 · Portal do Simples Nacional
Construtora com débito em aberto não consegue optar em setembro. A regularização precisa estar concluída até o fim de agosto de 2026.
Esse detalhe está na regulamentação, mas quase não aparece nas manchetes — e é justamente o que mais pega o nosso setor. Construção civil convive com retenção de INSS, CND vencida, parcelamento em atraso e débito municipal de ISS. Se a sua construtora tiver pendência federal, estadual ou municipal, o pedido de opção em setembro é indeferido.
Ou seja: a sua data-limite real não é 30 de setembro. É o fim de agosto — e depois disso você ainda precisa decidir. Quem só for olhar isso em setembro vai descobrir o problema sem tempo de resolver.
O essencial em 4 pontos
O que está sendo decidido em setembro
Não é sobre sair ou continuar no Simples. É sobre como a sua construtora vai pagar os dois novos impostos — dentro da guia única, do jeito simples de sempre, ou por fora, apurando crédito como empresa grande.
Duas escolhas, no mesmo mês
De 1º a 30 de setembro você confirma a permanência no Simples para 2027 e decide se IBS e CBS ficam dentro do DAS ou saem para o regime regular.
Ficar calado também é decidir
Quem não fizer nada permanece com IBS e CBS dentro da guia única em todo o primeiro semestre de 2027. A próxima janela só abre em março.
Dá para voltar atrás até novembro
A opção feita em setembro pode ser cancelada até o último dia de novembro de 2026 — o que te dá dois meses para simular com mais dados. Mas o cancelamento é irretratável.
Quem decide é o seu cliente
Para construtora, a pergunta central não é a alíquota. É: quem compra de você aproveita crédito? Obra para empresa e obra para pessoa física levam a decisões opostas.
"Duas construtoras vizinhas, com o mesmo faturamento e o mesmo anexo, devem tomar decisões diferentes em setembro. O que muda é para quem elas vendem."
As duas opções na prática
Dentro do DAS ou regime regular: o que muda para a sua obra
O nome técnico da segunda opção é "regime híbrido": a construtora continua no Simples para IRPJ, CSLL e os demais tributos, mas apura IBS e CBS separadamente, como qualquer empresa do Lucro Real.
Simples de operar, limitado para vender
Tudo continua na guia única, do jeito que você já conhece. Menos obrigação, menos apuração, menos custo de conformidade. O preço aparece na negociação: o crédito que você transfere para o cliente pessoa jurídica fica limitado ao que foi efetivamente recolhido dentro do Simples — e você não aproveita crédito nenhum do material e da subempreitada que compra.
Mais trabalho, mais competitividade no B2B
IBS e CBS saem do DAS e passam a ser apurados com débito na saída e crédito na entrada. Você abate o cimento, o aço e a subempreitada com nota — e o seu cliente PJ recebe crédito em condições próximas às de qualquer contribuinte do regime regular. Em contrapartida, entra apuração mensal, controle de XML e exigência de fornecedor regular.
Um ponto que costuma passar batido: optar pelo regime regular não exclui a sua construtora do Simples Nacional. Você continua no regime simplificado para todo o resto. O que muda é só o tratamento de IBS e CBS — por isso o mercado chama de híbrido.
O critério que decide
Antes de olhar alíquota, olhe para quem você vende
Este é o filtro mais rápido e mais confiável para saber de que lado da decisão a sua construtora está. Responda com a sua carteira dos últimos 12 meses na mão.
Incorporadora, empresa ou órgão público?
Seu cliente aproveita crédito — e compara propostas considerando isso. No regime regular você entrega crédito cheio e fica mais competitivo na mesma proposta.
→ Híbrido tende a compensarConstrói e reforma para pessoa física?
Cliente final não aproveita crédito nenhum. Entregar crédito cheio não vale nada para ele, e você assume o custo da apuração sem contrapartida comercial.
→ Ficar no DAS costuma valer maisQuanto da obra é material e subempreitada?
É esse percentual que vira crédito na entrada — e só existe no regime regular. Obra pesada em material ganha muito; obra quase toda em mão de obra própria ganha pouco.
→ Folha não gera créditoSeus fornecedores emitem nota e estão regulares?
Crédito só existe com documento fiscal idôneo. Material comprado "no balcão" e subempreitada informal fazem o regime regular entregar menos do que promete.
→ Sem nota, sem créditoÉ exatamente esse levantamento que a gente faz: 12 meses de compras, carteira de clientes e perfil de fornecedor. Em uma reunião você sai com a resposta.
A conta aberta
A mesma construtora, os dois caminhos
Construtora no Anexo IV, obra para pessoa jurídica, faturamento de R$ 400 mil/mês. Alíquotas ilustrativas: CBS de referência estimada em 8,8% com redução de 50% para serviço de construção civil, IBS em 0,1% no primeiro ano.
| Componente | Dentro do DAS | Regime híbrido |
|---|---|---|
| DAS — IRPJ e CSLLparcela que não muda em nenhum cenário | 47.250 | 47.250 |
| CBS embutida no DASsubstitui PIS/Cofins, sem crédito na entrada | 15.750 | — |
| CBS pelo regime regular8,8% com redução de 50% = 4,4% | — | 17.600 |
| (−) Crédito de CBS sobre material8,8% sobre R$ 160 mil | — | (14.080) |
| IBS0,1% em 2027, líquido de crédito | — | 240 |
| ISS fora do DAS3% sobre base com dedução de materiais | 7.200 | 7.200 |
| Total no mês | 70.20017,55% da receita | 58.21014,55% da receita |
| Crédito que o cliente PJ recebe | 15.750 | 18.000 |
de crédito mensal do material que a construtora dentro do DAS deixa na mesa.
último dia para cancelar a opção feita em setembro — depois disso, vale o semestre inteiro.
próxima janela para quem perder setembro, com efeito só no segundo semestre.
Agora inverta o cenário: se essa mesma obra fosse para pessoa física, o crédito de R$ 18 mil entregue ao cliente não teria valor nenhum para ele — e a conta passaria a favorecer a permanência no DAS, com muito menos trabalho. É por isso que não existe resposta padrão para o setor: existe a resposta da sua carteira.
A gente levanta 12 meses das suas compras, mede quanto da sua receita vira crédito e simula os dois cenários — antes da janela de setembro.
Calendário de decisão
As quatro datas que a sua construtora precisa ter na parede
Do prazo de regularização até o efeito na guia. Cada uma tem consequência prática diferente.
- Até 31 de agosto de 2026 — regularizar pendênciasDébito federal, estadual ou municipal em aberto impede a opção. Para construtora, isso costuma significar INSS, ISS do município da obra e parcelamentos. Sem isso resolvido, o pedido de setembro é indeferido.
- 1º a 30 de setembro de 2026 — a janela da opçãoConfirmação do Simples para 2027 e escolha entre IBS/CBS dentro do DAS ou pelo regime regular. Feito pelo Portal do Simples Nacional. Silêncio mantém tudo dentro da guia única.
- Até o último dia de novembro de 2026 — janela de arrependimentoA opção pode ser cancelada, em caráter irretratável. Use outubro e novembro para simular com dados reais do segundo semestre — mas lembre: cancelou, não volta atrás.
- 1º de janeiro de 2027 — começa a valerA escolha passa a produzir efeitos e vale para todo o primeiro semestre de 2027. Quem ficou de fora só consegue mudar na janela de março, com efeito a partir de julho.
Uma nota para quem vai abrir CNPJ agora: construtoras inscritas entre 1º de outubro e 31 de dezembro de 2026 fazem a opção no próprio momento da inscrição, com regra específica. E o regime MEI/SIMEI está fora dessa resolução — se você é MEI, nada disso se aplica à sua opção.
O que vemos no dia a dia
Cinco erros que a construtora comete nessa decisão
Por que a Greggio
Contabilidade para construtoras feita por quem já viveu uma obra por dentro
Não somos um escritório generalista que aprendeu construção civil lendo a LC 214.
A gente já esteve do seu lado do balcão
Antes da Greggio virar uma contabilidade de nicho, um dos sócios foi sócio de construtora. Fechou medição, brigou por prazo de fornecedor, viu a margem da obra evaporar entre o orçamento e a entrega — e descobriu, do jeito difícil, que contador que não entende de obra faz conta bonita e decisão errada.
É por isso que a nossa conversa começa pela sua obra, não pelo seu balancete. Quando falamos de crédito de IBS sobre material, de CNO, de retenção de 11% ou de apuração por empreendimento, estamos falando de coisas que já apertaram o nosso caixa também.
Greggio Contabilidade · Belo Horizonte · desde 2015 · sócio com certificação CNPI
Cases de clientes
Construtoras que confiam na Greggio
Perfis diferentes de operação — alto padrão, obras para grandes empresas e licitações. Cada uma sente a reforma de um jeito, e é por isso que a conta é feita empresa a empresa.
Verticale Engenharia
Exigência técnica alta, custo controlado e acompanhamento financeiro detalhado. Aqui a contabilidade precisa mostrar não só o imposto, mas a margem da obra, o custo da mão de obra e o impacto tributário de cada contrato.
AGL Engenharia
Quando a construtora presta serviço para grandes contratantes, a rotina precisa estar pronta para retenções, emissão correta de notas e previsibilidade financeira. É o perfil que mais ganha com crédito cheio de IBS e CBS a partir de 2027.
Engearte Engenharia
No menor preço global a margem é apertada e uma CND vencida custa a obra inteira. Com a reforma, entra outro fator: o crédito de material passa a fazer parte do preço que se leva para a licitação.
Sistemas próprios · sem custo à parte
Com a Greggio, você tem a gestão completa da sua empresa
A partir de 2027, crédito e débito de IBS e CBS passam a ser controlados obra a obra — e isso não cabe em planilha. A Greggio já desenvolveu os sistemas que fazem esse controle, e eles vêm junto com a contabilidade.
Entradas, saídas e saldo do período
Total de entradas, total de saídas e resultado do período no mesmo painel, com a análise completa do fluxo mês a mês. Exportável em PDF e Excel.
Para onde vai o dinheiro da obra
Evolução dos pagamentos e ranking dos maiores fornecedores. A partir de 2027, é esse mapa que mostra quanto da sua compra vira crédito de IBS e CBS — e quanto se perde com fornecedor irregular.
Tendência e saldo acumulado
A leitura de para onde o caixa está indo, não só de onde ele veio. Distribuição mensal, tendência do fluxo e evolução do saldo acumulado.
A guia do mês explicada por e-mail
Você recebe o DAS com vencimento, faturamento apurado, alíquota efetiva aplicada e a evolução do seu faturamento. Sem precisar abrir sistema nenhum.
Quem atravessa uma reforma de sete degraus com o contador certo economiza duas vezes: no imposto e na noite de sono.
Se a resposta for não, faltam menos de dois meses. A troca de contabilidade é mais simples do que parece — e a gente cuida da transição inteira.
Perguntas frequentes
A decisão de setembro: o que as construtoras mais perguntam
Sim. A opção pelo Simples Nacional para 2027 deixou de ser em janeiro e passou para a janela de 1º a 30 de setembro de 2026. Além disso, no mesmo período você decide se IBS e CBS serão recolhidos dentro da guia única ou pelo regime regular. Mesmo quem já é optante precisa observar esse prazo — e quem não fizer nada permanece com os dois tributos dentro do DAS no primeiro semestre de 2027.
Não. A empresa permanece no Simples Nacional para os demais tributos abrangidos pelo regime — IRPJ, CSLL e os outros que compõem o DAS. O que muda é apenas o IBS e a CBS, que passam a ser apurados separadamente, com débito na saída e crédito na entrada. É por isso que o mercado chama esse arranjo de regime híbrido.
Só se regularizar antes. Pendências federais, estaduais ou municipais impedem a opção, e a regularização precisa estar concluída até o fim de agosto de 2026 para que o pedido de setembro não seja indeferido. Para construtora, vale checar com antecedência INSS, ISS do município da obra, parcelamentos em curso e situação cadastral. Havendo indeferimento, existe prazo de até 30 dias após a ciência da decisão para regularizar pendências.
Existe uma janela: a opção formalizada em setembro pode ser cancelada até o último dia de novembro de 2026, em caráter irretratável. Na prática, isso dá outubro e novembro para simular com mais dados antes de consolidar a decisão. Passado esse prazo, a escolha vale para todo o primeiro semestre de 2027, e a próxima oportunidade de mudança é a janela de março de 2027, com efeitos no segundo semestre.
Em geral, tende a valer menos. O grande atrativo do regime regular é entregar crédito cheio ao cliente e aproveitar crédito das compras. Cliente pessoa física não aproveita crédito nenhum, então metade do benefício desaparece — resta apenas o crédito das suas próprias compras, que precisa ser grande o suficiente para compensar o custo de apuração mensal. Para obra residencial vendida ao consumidor final, a permanência no DAS costuma ser mais eficiente. Mas isso precisa ser conferido com os seus números, porque o volume de material com nota muda a conta.
Não. A Resolução CGSN nº 186/2026 não se aplica aos optantes pelo SIMEI, o regime do microempreendedor individual. Se a sua atuação na construção civil é como MEI, essa janela de opção não muda nada para você — mas vale acompanhar a Reforma, porque o crédito que você transfere ao cliente segue sendo um tema relevante em obra contratada por empresa.
Para CNPJs inscritos entre 1º de outubro e 31 de dezembro de 2026, a opção é feita no próprio momento da inscrição. Nesse caso, a adesão ao Simples Nacional produz efeitos desde a data de abertura, enquanto a opção pelo regime regular de IBS e CBS vale especificamente para o período de janeiro a junho de 2027.
Setembro chega rápido — e agosto chega antes
A Greggio levanta as suas compras, mede quanto da sua receita gera crédito, simula os dois cenários e conduz a opção dentro do prazo. Com conta aberta, do jeito que decisão tributária deveria ser tomada.
Belo Horizonte · Contagem · Betim · Nova Lima · e atendimento em todo o Brasil
